A especulação imobiliária na formação de loteamentos urbanos
Este livro, que é uma revisão da dissertação de mestrado apresentada junto ao Instituto de Economia da Unicamp, é um trabalho da mais elevada importância por analisar a gênese do processo de urbanização desregulada brasileira. O estudo minucioso e concreto da transformação de uma área rural em um loteamento no município de Pedreira em São Paulo permite compreender a lógica de funcionamento da urbanização no Brasil.
A adequada compreensão deste processo tem neste livro uma interpretação fundamental, pois ele mostra que a urbanização desregulada no país não decorre da falta de regras, mas da necessidade de mudanças institucionais para que haja efetiva governança fundiária integrada das terras rurais e urbanas.
A maior parte dos analistas do tema tratam a problemática de forma genérica e ideológica, para eles a causa da urbanização desregulada é a incapacidade do Estado de colocar limites aos capitais imobiliários, que no capitalismo periférico encontram este vasto espaço para realizar sua acumulação ampliada.
O primeiro e decisivo passo foi compreender que a construção de loteamentos legais, concretização da urbanização, é um processo especulativo onde capitais concretos operam visando o melhor retorno futuro. Para isto Juliano adequadamente utilizou a visão pós-keynesiana, generalizando para os mercados de terras urbanos a interpretação sobre especulação nos mercados de terras rurais que havia desenvolvido anteriormente (Reydon 1992, 2000). Este arcabouço teórico permite analisar os processos de forma concreta identificando os gargalos e propondo soluções e assim evitar o fácil caminho de colocar a responsabilidade genericamente nos capitais imobiliários ou no Estado, deste terrível mal que assola nosso país.
O argumento se constrói a partir de um primeiro capítulo de revisão teórica que apresenta itens claros, concisos e rigorosos sobre: o processo de criação do espaço urbano e urbanização, a dinâmica especulativa nos mercados de terras, sua interpretação pós-keynesiana, a legislação de parcelamento do solo e consequentemente a transformação de terras rurais em urbanas. A partir desta fundamentação o Capitulo 2 apresenta o contexto geográfico do caso a ser analisado, ou seja o município e a região de Pedreira, na sua dinâmica socioeconômica tanto rural quanto urbana, pois a compreensão da transformação de terras rurais em urbanas requer compreender a inserção destes mercados no seu entorno socioeconômico mais geral.
O Capítulo 3, que é o central do livro, se inicia com evidências, a partir de vários estudos, que a valorização da terra na sua transformação de terras rurais em urbanas é elevada e comum a várias realidades brasileiras. A existência, em seguida, de uma análise integrada dos mercados de terras rural e urbana no município de Pedreira para verificar a importância e os aspectos relativos à criação do empreendimento imobiliário é possivelmente uma das mais importantes contribuições do livro.
Na parte relativa ao mercado de terras rural de Pedreira, o livro utilizando-se de informações do Instituto de Economia Agrícola evidencia que os preços da terra são sempre influenciados por determinantes locais combinados com a dinâmica mais geral. Isto é, como havia uma tendência de queda nos preços da terra em Pedreira, principalmente em função da crise no setor cerâmico, as tendências altistas do mercado regional ou nacional tiveram influência menor.
No que se refere aos negócios realizados, cuja fonte de informações são os cartórios de imóveis, percebe-se uma dinâmica semelhante aos demais mercados já pesquisados, com grande incidência de negócios em áreas menores. Assim como em pesquisas de outras localidades, neste município, o autor percebeu um dinamismo grande, com em média mais de 15 % dos estabelecimentos negociados por ano.
Dado que não existem informações secundárias para preços no mercado de terras urbano a análise deste mercado, ainda no Capítulo 3 se restringe às informações coletadas no cartório, que mostraram que existe um mercado de terras bastante dinâmico fundamentalmente em função da ausência de verticalização e do elevado déficit habitacional na região.
Neste capítulo antes da apresentação do caso do loteamento, na análise dos trâmites legais para a transformação da área rural em loteamentos é que se tem a principal contribuição do livro, ao demonstrar a frágil governança que o Estado e a sociedade tem sobre a propriedade da terra. Na medida que a Câmara de Vereadores municipal aprova a transformação da área rural em urbana, no qual o loteamento se insere, é dado o primeiro passo para a regularização do loteamento. Após isto o projeto é submetido aos órgãos estaduais e municipais que através de Relatório Ambiental Preliminar (RAP) e Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) aprovam ou rejeitam o empreendimento. Após isto há a necessidade de se oficializar no cartório a transformação da gleba rural em lotes e cada lote passa a ter seu registro no cartório.
Mas o livro mostra também que o empreendimento normalmente é fruto de uma combinação de interesses aonde o proprietário da gleba participa em conjunto com o empreendedor e com os demais interessados, como os instaladores da infraestrutura (calçamento, guias, luz, etc.) e muitas vezes com a participação de políticos, fazendo com que dificilmente haja grandes obstáculos ao empreendimento.
Neste mesmo capítulo, o livro ainda mostra as características do empreendimento e os resultados econômicos esperados. Neste o autor faz as comparações mais importantes, isto é, mostra que a terra quando rural valia aproximadamente R$ 0,25 a R$ 0,46 o m2 e que após convertida em um loteamento passa a valer entre R$ 24,09 e R$ 37,54 o m2. Ou seja, o empreendimento loteamento, com base neste caso mostra que a colocação de guias, o arruamento e a oficialização junto aos órgãos fiscalizadores e ao cartório ampliam o capital investido em quase cem vezes. São muito poucos os empreendimentos lícitos e seguros que geram este tipo de retorno.
O livro procura portanto mostrar que é por causa destes montantes de ganhos econômicos que o processo de urbanização se dá de forma desregulada na qual os ganhos privados são normalmente garantidos em detrimento das necessidades sociais e ambientais.
Por isso que a solução dos problemas urbanos e de uso do solo, como mostra o livro, é bastante mais complexa que as tentativas que vem sendo feitas ao longo do passado recente de estabelecer novas leis. Há a necessidade de se perceber e de se interferir através dos ganhos econômicos, através de instrumentos econômicos, como os impostos, IPTU e o ITR. Mas para tudo isto há a necessidade de se ter governança fundiária, isto é a sociedade em conjunto com o Estado tem que assumir o controle sobre a propriedade. O novo Estatuto da Cidade aponta nesta direção, mas a criação de bons cadastros de propriedades, a gestão das terras urbanas e rurais de forma conjunta é uma necessidade que as palavras de Polany já colocavam em na sua obra: de que há a necessidade de controle sobre a propriedade assim como há o controle sobre o dinheiro e o trabalho. O capitalismo brasileiro ainda não percebeu a importância desta dimensão. Este livro é uma importante contribuição a esta discussão.
Bastiaan Philip Reydon